一、疑義：如都市更新實施者於都市更新事業計畫之實施進度及相關內容，載明「部分分配土地及建築物，部分僅分配土地，並完成產權登記及相關工作後，即視為完成都市更新事業」，則實施者財務清算並經主管機關同意解散後，原僅分配土地者，將來申請建築時，如其建築基地係以私設通路連接建築線，是否仍須取得該私設通路有權人同意之相關證明文件？
二、說明：都市更新事業計畫範圍內(如下圖)，其中分配單元D、F區規劃為可建築用地，於更新期間不申請建築使用，重建A、B、C區建築完成後，D、F區視同更新完成(即完成地籍整理及產權登記相關事宜，而不興建建築物)。因D區(D1、D2、D3、D5、D6、D7)之建築基地係以私設通路(H區)連接建築線，而該私設通路(H區)之土地所有權為全體參與分配戶所共有，則將來D區各宗建築基地分別向建管單位申請建造執照時，是否仍須更新地區範圍內私設通路有權人之同意？
三、探討：
(一)依據都市更新條例第26條、第34條規定，在都市更新地區範圍內，不論是所有權人或管理人依都市更新事業計畫辦理建築物之整建或維護，或是由實施者依權利變換計畫辦理建築物之重建，皆得以都市更新實施者名義申請建築執照，並免檢附土地、建物及他項權利證明文件。惟其適用條件是否應以計畫書載明之都市更新期間，方可適用？如實施者完成財務清算及更新成果備查後（即在「更新期間」之後，實施者已不存在之情況下），且歷經若干年後，建築基地以私設通路連接建築線之所有權人擬申請個別建築時，此時應以起造人名義申請建築，惟起造人是否得援用都市更新條例第34條規定，於請領建照階段，免檢附土地、建物、他項權利證明文件及私設通路所有權人同意供其通行使用之證明文件？
(二)本案係某921震損社區之所有權人辦理社區更新重建事宜，委託依公司法成立之都市更新事業機構擔任實施者，因部分災民無力負擔重建費用，乃申請分配未建築之建地單元，待日後在經濟許可條件下，方申請建築使用。由於規劃上的需要，該未建築用地單元位置，規劃為面臨全體參與分配土地所有權人所共有之私設通路，實施者解散後，所有權人未來申請建築使用時，如仍須依據臺中縣建築管理自治條例第7條及第11條規定，取得私設通路所有權人同意書，勢將再度造成土地無法合理使用及徒增申請執照時間之困境。另都市更新有多數決之同意比例門檻，都市更新事業計畫研擬階段，既已符合法定同意門檻，且依法辦理公開展覽程序，並經主管機關公告實施，如因申請建造執照，仍須取得私設通路全部所有權人之同意書，則可能發生只要有1人不同意出具前開同意書，就造成都市更新窒礙難行，此情形即有違都市更新多數決之意旨，且與都市更新條例第34條規定意旨不甚相符。
(三)都市更新地區範圍內，不論「分配土地及建築物者」於更新期間申請建築，或「部分僅分配土地者」於更新完成後方申請建築，如已將所謂「完成都市更新事業」之定義，均於原核定之都市更新事業計畫載明相關內容，則兩者申請建築執照，不論其何時提出申請，依都市更新條例第34條規定意旨，似均免再檢附土地權利證明文件。惟為避免爭議，類此案例，應於都市更新事業計畫載明：「更新地區範圍內， D、F區規劃之可建築用地，因參與分配者考量經濟因素，於更新期間不申請建築使用，重建A、B、C區建築完成後，D、F區視同更新完成，應請主管機關准予配合辦理地籍整理。如將來實施者不存在(即實施者完成更新地區更新事業後，不再擔任此更新地區之實施者)之情況下，D區建地單元（D1至D7）及維護G區等7單元，分別申請建築時，應依據本案建築設計原則及都市設計規範辦理；建築基地以私設通路連接建築線者，請領建照時，免附該私設通路（H區）之土地權利證明文件。」，並經都市更新審議委員會審議通過，且經主管機關核定公告發布實施後，方可作為執行依據，以利更新地區土地所有權人，完成都市更新重建工作。
◆註：內政部97年5月2日內授營更字第0970802981號函送97年4月9日研商都市更新事業案部分建地分配更新單元於日後請領建造執照執行會議紀錄，已針對實務案例執行疑義進行研商，結論為：
按都市更新條例第21條規定，都市更新事業計畫之內容應包含細部計畫及其圖說、區內公共設施興修或改善計畫(含配置之設計圖說)、重建區段之土地使用計畫(含建築物配置及設計圖說)......等事項，經法定程序核定發布後，作為實施之依據。另同條例第20條規定，都市更新事業計畫擬定或變更，僅涉及都市計畫之細部計畫擬定、變更者，得先行依同條例第19條規定程序發布實施，具有取代都市計畫之細部計畫性質。本案私設通路係透過權利變換，由全體土地所有權人共同負擔提供，更新範圍內分配暫未建築使用土地之所有權人，於日後以該私設通路連接建築線，申請建築執照時，自得免附該私設通路土地權利證明文件。惟為避免造成執行疑義，建請實施者於刻正辦理變更中之變更都市更新事業計畫及權利變換計畫草案內予以載明。
◆參考條文：
⊙臺中縣建築管理自治條例第7條
建築基地面臨現有巷道申請建築，免附該巷道之土地權利證明文件。
建築基地以私設通路連接建築線者，應檢附該私設通路之土地權利證明文件。但已依法申請建築所留設之私設通路，其原面臨該通路建造之建築物申請增建、改建、修建或重建者，不在此限。
⊙都市更新條例
第26條 都市更新事業計畫經直轄市、縣（市）主管機關核定發布實施後，範圍內應行整建或維護之建築物，其所有權人或管理人，應依實施進度辦理。逾期未辦理，經限期催告仍不辦理者，得由實施者辦理，其所需費用由實施者計算其數額，經直轄市、縣（市）主管機關核定後，通知建築物所有權人或管理人依限繳納；逾期未繳者，得移送法院強制執行。
前項由實施者辦理時，其需申請建築執照者，以實施者名義為之，並免檢附土地權利證明文件。
第34條 依權利變換計畫申請建築執照，得以實施者名義為之，並免檢附土地、建物及他項權利證明文件。
