921震災重建基金會--震災重建功臣

　　自1999年921震災發生後，為了協助災區震損集合住宅及社區辦理更新重建，921震災重建暫行條例(已過實施期限)納入了部分都市更新條文，並簡化申辦流程，實施至今，配合財團法人921震災重建基金會善用民間捐款，訂定嚴謹又有督促效果的融資貸款機制，並結合築巢專案之臨門方案及達陣方案，也確實看到了震損集合住宅及社區更新重建之成果。
　　921震災重建基金會執行長謝志誠博士，為震損社區重建盡心盡力，對原住民部落的重建及對弱勢者的關懷更是積極，我深信他將在台灣重建史上留下盛名！他的左右手輔佐人員，王俊凱及張劭農(東勢人，張劭農的母親為筆者就讀台中縣東勢國小時，5、6年級的導師，沒想到會因為震災而有幸相逢)，他們積極的溝通、協調及辦事能力，也為社區化解了許多重建問題，對社區的關懷更是不落人後。
　　921震災重建基金會即將在2008年7月功成身退，921震災重建基金會的每一位工作人員，堅守崗位，善盡職責的工作態度，災區的重建戶，將以感恩的心，向921震災重建基金會表示感謝！

東勢鎮東安里本街多目標立體停車場

轉貼：東勢鎮公所函詢設計、監造分開招標，專業技師之權責如何劃分

有關貴公所辦理「921震災都市更新重建工程－東勢鎮東安里本街多目標立體停車場新建工程」因設計、監造分開招標，由二家不同技術服務廠商辦理，各專業技師之權責如何劃分、查核簽章應由何者委託辦理乙案，復請查照．
一、復　貴公所96年9月13日東鎮建字第0960017985號函．
二、查建築法第13條第1項及建築師法第19條前段規定，「本法所稱建築物設計人及監造人為建築師，以依法登記開業之建築師為限。但有關建築物結構及設備等專業工程部分，除五層以下非供公眾使用之建築物外，應由承辦建築師交由依法登記開業之專業工業技師負責辦理，建築師並負連帶責任」、「建築師受委託辦理建築物之設計，應負該工程設計之責任；其受委託監造者，應負監督該工程施工之責任」，是依上開規定，建築物由不同建築師擔任設計人、監造人於法尚無不許，又有關建築物結構及設備等專業工程部分，係規定由承辦建築師交由依法登記開業之專業工業技師負責辦理，建築師並負連帶責任。
三、另查為落實專業分工之執行，業依技師法第12條第3項規定訂有「建築物結構與設備專業工程技師簽證規則」，就承辦建築師交由依法登記開業之專業工程技師負責簽證辦理之事項已有明文，應據以辦理。

東勢鎮東安里本街都市更新

⊙東勢鎮東安里本街都市更新災後重建(轉貼自：行政院新聞局地方行政處
來源：http://www.inform.gio.gov.tw/cpage/localnews/9208/15.htm)

　　東勢鎮東安里本街都市更新災後重建的三大目標為：１、本街八米計畫道路的開闢；２、多目標使用立體停車場兼商場的興闢；３、解決公私有地夾雜與畸零地問題。協助災民合法重建，取得合法私有產權並解決市中心交通阻塞、停車問題，暢通第三橫街防災（消防隊）與聯外道路（河邊道路），整頓市容，將雜亂的半日攤商營業型態，轉變為全天經營的綜合商業店鋪大樓。因此，東安里本街都市更新不但是本街東安里居民的災後重建整體營造，更是東勢鎮災後復甦繁榮的新契機！
　　九二一大地震的震殤，隨時光的流逝逐漸被人淡忘，但東勢鎮東安里本街都市更新災後重建的工作卻從來沒有歇息過，在一群默默付出的義工將近四年的努力下，終於有了初步的成果，在商業區一○○％居民與多目標使用停車場區六十％以上所有權人同意的配合下，經由台中縣政府都市更新審議委員會審議通過，在完成各項法定程序後，於九十二年五月二十六日公告發布實施東安里本街都市更新計畫，使得本社區的更新重建案邁入了新的里程碑。而在這期間，行政院九二一災後重建推動委員會在將本社區列入災後重建指標示範社區後，除了積極協助我們克服各項難題外，並投入了各項公共設施補助款，東勢鎮的大家長-張錦湖鎮長也積極向台中縣九二一災後重建基金會爭取到了居民們的拆遷補償費，加上行政院九二一震災重建基金會臨門方案的協助，所有參與更新重建的住戶們將獲得最有利的重建條件來重建自己的家園。
　　隨著東勢鎮公所於九十二年六月六日發放更新重建戶（本街商業區與停車場區）的拆遷補償費開始，東安里本街的更新重建即正式啟動，六月三十日東勢鎮公所發放商業區重建戶的重建安置津貼，七月十七日台中縣政府核發了本街商業區重建戶的建築執照，我們知道重建在即、榮景可期！但為了配合東勢鎮公所的本街拆遷與景觀規劃時程，我們願意多等幾天。在七月二十九日至三十一日，東勢鎮公所以協議價購方式給與本街居民最優惠的價格，價購本街計畫道路用地。也希望鄉親能配合、儘快辦理協議手續，以免時機延誤，屆時以徵收方式辦理，補償費以公告現值所加成數，恐怕將不如協議價購般高！待完成協議價購或徵收手續後，預計將在九月中旬進行道路開闢與景觀工程，此時，也將是東安里本街更新重建破土動工的開始，更是重起東勢鎮商機的轉捩點。
　　雖然在九十二年六月十六日時，少數不願意配合更新者與既得利益的部份攤商到台中縣政府陳情反對本案，意圖要求維持現狀，完全漠視整體東勢人的權益，意欲繼續佔用第三橫街經營攤販生意，謀一己之私利，殊不知十一米寬的第三橫街為東勢鎮唯一一條東西向貫穿全鎮的道路，不但是交通樞紐，更是鎮內防災救急的交通要道，當初不得已充當臨時市場，十九年來卻已成地方惡夢，合法攤位經由層層轉租、佔用道路擴充攤位收取租金、外地攤販租用非法攤位、守法攤商營業空間受到擠壓等現象充斥在這臨時市場裡，造成環境髒亂，附近商家生意蕭條，錢被外來攤商賺走，當地居民、商家卻得忍受髒亂、吵雜與交通壅塞之苦的不合理現象。所幸絕大部分的攤商還是明理的，在九十二年七月七日由鎮長在東勢鎮公所會議室親自主持的攤商安置協調會中，攤商們與東勢鎮公所達成了協議，將第三橫街臨時市場遷移至三民路、忠孝街之第一市場預定地，以配合多目標使用之停車場與商場的興闢，俾利東勢鎮的繁榮與進步。
　　東勢鎮東安里本街都市更新計畫能夠順利的實施，除了要感謝居民的配合外，更要感謝許多曾經協助我們與正在幫助我們的人，如果沒有他們，我們的更新案將不會成功，東安里本街更新區的災民們將無法合法順利重建，更遑論本街能開闢與多目標使用之停車場、商場能夠興建。身為東勢人的我們都該捫心自問：是九二一大地震的危機讓東勢鎮得到了促進地方建設的轉機，以目前政府的財政狀況根本不可能對地方建設投注如此多的經費，但我們得到了！逐漸沒落的東勢鎮若不把握住此一良機，改善生活環境、振興商業經濟、重塑地方繁榮，將對不起當年在九二一大地震中往生的鄉親們！
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⊙延宕多年 東勢第一公有零售市場動土(轉貼自：97.3.9自由時報
來源：http://www.libertytimes.com.tw/2008/new/mar/9/today-center5.htm#）　
〔記者謝鳳秋／豐原報導〕延宕多年的東勢鎮第一公有零售市場興建案，獲得九二一重建特別預算及縣府補助共二億四千八百多萬元，終於得以在八日動土興建，現代化公有零售市場興建完成之後，有一百二十個攤位。
　　原位於市區的第一公有零售市場，二十一年前被列為危險建築強制拆除，攤商改以第三橫街道路權充臨時市場，卻因有礙市容，公所十一年前進行都市計畫通盤檢討變更「公五」預定地為市場用地，新建第一零售市場位於上新里三民街與忠孝街交叉口，面積有三千一百多平方公尺，昨由副縣長張壯熙、東勢鎮長葉玉錦等人一同動土。預計10月就可完工。
　　葉玉錦表示，去年完成第一公有零售市場發包，但因其中有一筆國有財產局土地得再申請有償撥用，國有財產局發給土地使用同意書，才能申請建照、消防證明，為完成層層行政作業程序，而延至昨日才舉辦動土典禮，預計十月可完工。
　　市場規劃為一樓鋼構開放式空間，可容納一百二十個攤位，興建經費來自九二一重建特別預算二億四千三百多萬元，及縣府補助五百萬元。
　　張壯熙表示，現代化公有零售市場興建完成後，居民購物更有品質，也希望未來空間使用規劃能多留點綠地空間給周邊居民。

震災重建模式

　　九二一震災後，多數集合住宅及社區選擇以都市更新方式辦理重建，並配合財團法人九二一震災重建基金會之臨門方案融資機制，相繼領得建照，進入實質動工階段。惟仍有部分社區因重建過程遇到瓶頸而延宕重建時程，其參與重建之比例亦逐漸下降，為有效推動重建工作，應另尋適當之更新重建模式，以不同社區之參與重建人數多寡，作為辦理跨區更新及整併重建之原則，而政府部門則必須建立辦理跨區更新之誘因與機制。
　　都市更新實施者及其類型，可分為下列5類：民間實施（自辦更新）：Ａ自組更新團體、Ｂ委託實施；政府實施（公辦更新）：Ｃ自行實施、Ｄ同意實施、Ｅ委託實施。
　　因震災重建基地、實施方式、對象之不同，而有下列幾種重建模式：
（一）原地更新重建
　　如多數人仍想重建，只欠缺資金協助者，仍以自組更新團體進行原地更新為原則，其資金來源則由政府協助融資與撥貸。
　　另一種方式是由社區委託都市更新事業機構辦理更新（即前述類型B之模式），由其提供資金（以權利變換或協議合建方式）參與或實施更新重建，並於更新完成後取得應有之土地及建築物或權利金。其風險尚需社區分擔，政府則應加強監督事業機構之執行情況。房地產景氣復甦與否及當地之住宅供需情況皆會影響事業機構參與投資更新重建之意願。
（二）跨區更新重建
1.決定實施者
　　依據都市更新條例第九條規定，直轄市、縣(市)主管幾關得合併數相鄰或不相鄰之更新單元實施震災社區之更新重建，亦即辦理跨區更新之實施者，可由前述類型C、D、E方式予以決定，並視實際情形由政府或事業機構出資參與或實施跨區更新，並於更新後取得應有之土地及建築物或權利金。
　　如依據九二一震災重建暫行條例第十七條第一項第七款規定，跨區辦理更新重建之實施者，尚可由都市更新團體（組成跨區重建之社區更新會）或 都市更新事業機構擔任（前述A、B），於評估參與重建人數與基地情況後，和已進行更新重建且有餘屋之社區更新單元與其他尚難以整合之社區合併辦理更新，或和重建起步晚而重建共識高之社區更新單元予以合併辦理跨區更新重建，以提高可行性。
2.決定合併對象
　　兩處或兩處以上社區擬辦理跨區（合併數相鄰或不相鄰之更新單元）更新重建，而其單一社區參與重建人數未達50％以上（有多種組合，如甲、乙二社區參與重建之比率分別為20%、45%；丙、丁、戊三社區參與重建之比率分別為10%、30%、40%），且欠缺資金協助者，宜以參與人數相對較多者為更新重建所在基地為原則，即將參與重建者集中在該基地（如前述乙、戊社區）進行重建，並以震損基地位於同一鄉鎮市（或同一都市計畫區）為辦理跨區更新重建為主。重建起步晚而參與重建者共識易整合之社區更新單元適用此方式進行跨區更新重建。
　　另一種決定合併對象之方式，是專選已進行更新重建且有餘屋之社區更新單元與其他尚難以整合之社區合併辦理更新，以消化餘屋為原則，由基金會或政府出資參與重建，並於更新後取得其產權。
　　跨區對象與合併進行更新單元重建之社區，其申請資格宜從嚴認定，並應避免與新社區申請資格「公寓大廈因震災毀損並拆除，其建築基地無法以市地重劃、區段徵收、都市更新或其他方式辦理重建者。」之規定有所衝突；而跨區更新之「受理期限」及「施行期限」，也應予以規範，避免辦理期限過長（難度較高）而成效不彰。
3.配合割地與減棟減戶措施
　　減棟減戶之進行方式，係以參與戶數作為更新後住宅規模規劃之基礎，而割地之進行，另須考量經濟規模與臨路狀況，並應避免更新後之價值與重建基地差異過大。無論是以割地或減棟減戶方式進行重建，先前的估價試算作業與居民負擔情形都應詳予規劃並告知居民，以達到減少空屋產生，並協助參與分配者進行重建及不參與分配者處理產權之目標。
　　選擇辦理跨區更新重建之基地，因有多種組合可供選擇，不同組合的跨區更新重建模式有其前提條件上的差異，故必須考量參與人數、基地類型、土地使用強度等因素後，審慎決定，並視跨區整倂之實際需要辦理割地減棟減戶措施，其經跨區整倂後之空地，則由政府或事業機構依出資比例取得，以發揮實質效益。
4.產權登記
　　跨區更新重建的作業方式則由實施者（政府機關(構)或都市更新事業機構）勘選及決定可供辦理交換跨區更新重建之土地，並公告接受申請，再由申請者（參與重建者或事業機構）單獨或合併提出。辦理跨區更新涉及土地使用分區之適用、他項權利之處理、土地價值評定等事項，此重建模式尚缺乏相關經驗，產權登記之作業方式亦待釐清，且須政府主動介入辦理，因此在推動與執行方面尚待有效突破，惟其一但能夠順利運作，並有案例產生，則目前尚待協助重建之社區，或許就能找到適當的重建模式可供依循。
（三）併入新社區
　　重建進度落後的社區，其住戶多已四散而居，以都市更新方式重建並非唯一之重建模式，針對迄今尚未研擬都市更新事業計畫草案報核之社區，由主管機關先函請該社區限期研提替代之重建方案，如逾期限確實無法以都市更新方式重建，並經社區土地及建築物所有權人同意解散更新會，則由主管機關撤銷其更新核准，使重建戶取得承購或承租新社區與國宅之資格，並以原產權折價抵付予主管機關。政府主導的新社區開發模式，固然可提供重建戶以原有產權換取新開發住宅的誘因，惟應有限期提出申請之限制，亦即應建立限期內認定確實無法以都市更新方式辦理重建之機制，以避免部分重建戶自始放棄更新重建模式，轉為觀望的態度，造成部份社區參與更新重建之比例持續降低，而無法越過更新重建之門檻，因而影響重建進度。
　　此外，可視重建戶意願，妥予輔導其購買因臨門方案價購所產生之餘屋，並將原土地產權折價抵付予財團法人九二一震災重建基金會，至於前開產權之處理，則由基金會依其章程及董監事會之決定予以妥處，並視實際情況作為公益、社會福利使用或捐予政府，並保留部分餘屋優先提供予原不參與重建而後想回原社區居住者（承購或承租）。
　　如財團法人九二一震災重建基金會經其董監事同意限期解散，則建議基金會將原協助社區進行重建之融資，於各重建戶還款予基金會後（即原撥貸資金回收後），將回收後之資金用於「價購新增不參與者之產權」及「因臨門方案而產生之餘屋管理費用」、「委請代銷公司出售餘屋之必要性費用」、「辦理跨區更新重建之必要性費用」，如有賸餘經費再移轉併入社區重建更新基金或依比例捐予地方政府，作為尚未進行社區更新重建之撥貸或補助之用。
（四）回歸一般更新
　　街廓型社區之更新重建目前成效不彰，主因包括：（1）區內建築物多屬老式房屋，其是否為合法建築物之認定有實際困難（2）土地共同持有、地籍零亂或屬祭祀公業土地，不易整理（3）基地未屬完整街廓、範圍畸零或未臨道路，難以劃定為更新地區範圍（4）區內之受災戶與非受災戶參雜，是否重建意見分歧，整合困難，不易達到同意都市更新重建之比例門檻（5）部分土地所有權人擬藉由都市更新方式解決其土地問題，規劃團隊則擬藉此獲得規劃設計費之補助，惟兩者皆非重建目標，且常因土地所有權人對於選擇規劃團隊意見不一致或規劃團隊間互相競爭，致辦理過程屢生糾紛，不易整合。上述問題若屬於都市土地，可藉由擬定細部計畫方式予以處理，若屬於非都市土地，亦可藉由土地重劃方式處理，並非一定要循都市更新方式辦理。由於目前以集合住宅重建為重點，主管機關是否有充分人力辦理街廓型社區更新重建，不無疑義，且社會經濟條件及對都市更新認知尚未成熟，理應俟將來條件成熟後，依一般都市更新程序辦理。
　　尚未進行重建之社區，究竟是要原地重建、跨區更新重建或割地減戶重建，還是以原產權折價抵付方式購買臨門方案餘屋或承購新社區，皆與參與重建人數比率息息相關。政府目前亟需建立跨區更新重建機制，就各更新單元跨區合併之多種組合情況，研擬相關融資與產權登記配套措施，以在有限資源下，能發揮實質重建效益。
　　至於由誰來擔任跨區更新之實施者，則視重建資金籌措難易、社區意願、基地狀況與有無提供政策誘因而定。如社區意願傾向以更新團體或由事業機構擔任實施者，政府僅需提供相關誘因與融資機制，由所有權人或事業機構自行評估住宅市場供需狀況與投資更新重建之效益，來決定是否擔任實施者；反之，則由政府擔任實施者，配合住宅政策與實施方案，主導更新重建。跨區更新尚無相關案例可供參考，能否以此方式協助尚未進行重建之社區，順利推展重建工作，並有效處理土地產權問題，仍有待各界努力，但不可否認的，跨區更新重建機制的建立，是目前必須面對的重要課題。
　　政府出資參與更新重建而取得之產權，日後尚可公開標售，或於都市計畫通盤檢討時，配合都市發展及土地使用分區管制情形，變更為其他使用分區，以促進土地合理有效的利用，或建立土地儲備制度，日後再視住宅政策與市場供需狀況，直接或間接參與住宅建設，以消彌住宅市場之外部不經濟，促使經濟規模的實現，並確保居民最基本之住宅消費水準。

都市更新實施方式

　　依據都市更新條例第二十五條及第二十五條之一規定，都市更新之實施方式包括權利變換、協議合建、徵收、區段徵收、市地重劃等方式。一般而言，自辦更新以權利變換方式進行為主（亦為震損社區更新重建主要之實施方式），惟全體或八成以上所有權人同意時，得以協議合建方式為之；公辦更新則以徵收、區段徵收或市地重劃等方式進行。
　　目前尚未進行更新重或重建起步較晚而未及時申請臨門方案協助之社區，其震損集合住宅及社區所在基地之屬性（如基地形狀、臨路狀況、使用分區、毗鄰公共設施情況等）、戶數與參與重建比例各有差異，因此在決定該等社區辦理重建之實施者與實施方式前，宜評估前述基地屬性與參與重建之需求後，再予決定。
　　參與重建者仍居多數時，建議以權利變換或協議合建方式自辦更新為原則；如不參與重建者居多數時，則建議由社區所有權人委託都市更新事業機構辦理之，惟應考量其資金及財務狀況是否確實足以協助社區完成重建。

都市更新實施者

　　都市更新之實施者，可由政府或民間擔任，並依其是否另訂契約委託辦理更新事業而分為若干類型。獲准投資辦理（參與或實施）都市更新事業之機構（以依公司法設立之股份有限公司為限），並得依其提供資金比例於更新完成後取得應有之權利金或土地及建築物。
　　都市更新實施者及其類型，說明如下：
一、民間實施（自辦更新）
1.自組更新團體（類型A）
　　因九二一震損集合住宅及社區之基地產權以私人所有居多，且涉及私權運作事宜，故現行震災社區更新重建主要辦理方式，幾乎都以土地及建築物所有權人自行組成之都市更新團體（具主導權）為更新重建之實施者。
2.社區委託實施（類型B）
　　由土地及建築物所有權人訂定甄選廠商之原則（評估廠商財務狀況、服務精神、業界評價、技術能力、人力資源等），經評選後，決定合作之都市更新事業機構，委託其擔任實施都市更新事業之實施者。委託者與被委託者依雙方訂約內容辦理都市更新事業，並負擔更新事業成敗責任，若事業機構不負責(資金調度有問題、中途離開)，將殃及受災戶，故應加強監督更新事業之辦理情形，並應於契約內載明相關賠償規定。
二、政府實施（公辦更新）
1.自行實施（類型C）
　　主管機關主動辦理都市更新，通常配合政策規劃與政府財政狀況而進行，具主導性與強制性。
2.同意實施（類型D）
　　公有土地居多者，得由各目的事業主管機關、需地機關或公營事業機構提出擬辦更新之需求與相關評估後，由主管機關同意其他機關或機構辦理都市更新。
3.政府委託實施（類型E）
　　由主管機關以公開評選程序委託都市更新事業機構辦理都市更新，由獲准投資辦理更新者與主管機關就事業計畫內容、合作開發方式、土地取得、財務負擔、公共設施興闢與融資等內容，訂定契約，依約履行。由事業機構（投資者）負責執行都市更新事業，主管機關扮演監督與協助角色，具公私合作性質。公私有土地夾雜或權利變換關係複雜地區，得以此方式進行。

權利變換估價與救濟程序

（一）估價結果之公平性被質疑
　　權利價值是權利變換最核心之處，也是重建過程中爭議最多之處，鑑價機構作為公正第三者之角色定位，也被部分人士質疑，原因在於：(1)過去相關法規不完善導致舊社區大樓產權複雜，使得價值的查估困難度提高。(2)以權利變換機制的精神來思考，更新前權利價值評估最重要的是兼顧權利人之間的公平性，但不動產的個別差異性大，其價值的差異性難以達到完全的客觀，公平性受到質疑。(3)不動產估價師法及不動產估價技術規則分別於八十九年及九十年通過，雖然不動產估價已行之有年，但真正的法令約束及制度才剛建立，不動產估價的技術尚須整合及提升，法規賦予公會之權責，也待積極建立與運作。
　　由於估價是十分專業的技術，各宗基地的規模、形狀、位置、利用度等條件亦不相同，故每筆土地的估價結果也不相同，縱使只是些微差距，所有權人也很難理解為何相鄰的土地估價結果會有不同，此時即需要耐心地與所有權人解釋估價的原則與造成些微差距的原因，以爭取所有權人之認同。而估價結果係作為更新後分配的依據，影響所有權人的權利至鉅，故尋找有信譽的估價公司，以確立估價原則與方向、求出合理公平的估價結果，以獲取土地所有權人及權利變換關係人的信任，為社區執行更新重建與權利變換之重要關鍵。
（二）權利價值調解與救濟程序冗長
　　依據都市更新條例第三十二條，於權利變換計畫核定發布實施後二個月內，申請臺中縣都市更新審議委員會調解，前開調解如不成立時，則由臺中縣政府予以調處。其調解、調處、訴願或行政訴訟結果與原評定價值有差額部分，則由當事人（即不分配者與都市更新會）以現金相互找補。惟調解程序冗長，緩不濟急，宜縮短程序，以保障不參與者申請救濟並獲結論之時效性。
（三）調解機制待建立
　　按調解、調處均為解決異議或爭議之程序，調解係特設委員會就爭議解決所為之建議，調處則為主管機關衡量爭議適法所為之行政裁定，屬行政處分之一種，調解不成立者，方由主管機關調處，調處應參酌調解結果為之，另調解效果係屬爭議解決之建議，非屬行政主管機關依公法所為之行政處分。臺中縣政府目前尚未健全調解與調處機制，未來擬建立不動產估價審議原則，並結合不動產估價師公會或另選第四家鑑價機構，協助處理有關權利價值爭議之調解與調處，以化解爭議。

都市更新審議問題

（一）計畫內容之技術諮商待建立
　　過去四年內，臺中縣震災集合住宅及社區申請更新重建者有57處（含3處街廓型社區），已核准籌組者56處，核發立案證書者53處，事業計畫及權利變換計畫已審議通過者42處，已發布實施者41處，已取得建照者34處，領得使用執照者7處。以都市更新作業流程與審議時間來看，更新團體成立所需作業時間約五個月，計畫草案研擬、審議通過至發布實施，少則七、八個月，多則一年半載，重建初期因無具體相關案例可供參考且審議機制待建立，故行政審查效率對重建進度受不無影響。
　　自九十二年八月臨門方案結束後，除37處社區確定通過臨門方案審查（另有2個社區遭取消）而重建融資與進度較無問題外，至少尚有16~20個集合住宅及社區，亟待協助重建。因應前開方案與更新重建之申請，基金會有臨門方案專案審查小組先進行審查社區研擬之計畫草案內容，再送縣府審查，雙重審查下，尚可確保計畫之可行性與正當性，惟該方案及專案小組結束後，則逕由臺中縣政府業務單位及都市更新審議委員會全權擔負審查責任，為賡續辦理震災重建案（含變更計畫案）審查事宜，臺中縣政府可依都市更新條例第十六條規定向相關機關申請經費補助，以委託專業團體或機構協助技術性之諮商、協助辦理更新審議、調解及調處相關事宜，並提高行政效率與確保審議品質。
（二）更新審議之建照預審未落實
　　震損集合住宅及社區之更新重建多屬「點狀」之原地重建，即循都市更新方式辦理建築物之興建，故更新審議與建築物之請照息息相關，實務上發現部分計畫草案報核時，常因建築設計等建管問題未釐清而使計畫內容歷經多次修正，故為縮短更新審議流程，建築師在協助社區將更新事業計畫送審階段，應先完成實質設計及請照圖說，同時請照圖說應先與建管單位溝通與預審，透過平行作業縮短審查時程，以爭取重建時效。

估價簽證待落實

　　第一批不動產估價師於91年2月產生，而現存的不動產鑑定公司自不動產估價師法公告施行日起五年內必須轉型為以合法的不動產估價師為主之專業事務所型態，亦即最遲於94年10月2日開始，所有的不動產估價報告書均需交由合法之不動產估價師簽證，且應受不動產估價師法所規範。
在不動產估價技術規則於90年10月17日訂定之前，更新重建案之審議初期，因估價報告內容未能有一致化標準，使部分不參與分配者表示估價過程不夠客觀，估價結果係社區更新會之理監事會強力主導的結果，才會造成鑑價結果的不合理，故為加強估價專業信任度並確保估價結果之公正性與合理性，應落實估價簽證制度，以降低爭議。
　　雖然權利變換制度兼顧社會公平與財產權之保障，但在法令制度尚新與估價簽證制度待落實的情況下，要爭取所有權人的認同並不容易，應藉由說明權利變換計畫計算方式，使參與者明瞭重建經費負擔計算方式與資金來源及用途，並向不參與分配者，說明不動產估價原則與作業程序及補償金發放時機，以排解補償金發放疑義，以外，也應研提鑑價報告作業手冊，作為執行依據。

法制作業基礎待建立

（一）訂定行政規則
　　臺中縣政府於九二一地震後，因應震損社區更新重建之審理，而累積了寶貴的震災社區更新實務操作經驗，都市更新相關法令與措施，也經中央主管機關參酌實作案例而進行修訂，惟屬於地方自治權責或法令授權訂定之行政規則，如容積獎勵、權利價值計算與調解及調處機制、都市更新基金募集等尚待臺中縣政府積極建立，以透過完備之法制作業基礎，因應各種情況之更新重建問題。
（二）確立參與意願
　　在震災重建案例中，發現「參與意願」之表示攸關權利變換計畫能否順利研擬，並影響原地重建共識之整合與重建進度之推動。現行法令僅規定要在期限內調查「參與」意願與「分配位置」意願，惟不表態者、意願模糊者（如新社區開發模式所提供的誘因使得部分重建戶原簽署都市更新事業計畫同意書後，於權利變換意願調查時，卻未明確表示參與分配之意願）或計畫草案研擬期間失聯者，因無法確切掌握參與意願，如據以認定為不參與者，恐因欠缺法令明確授權而引起爭議，且嗣後如與其取得聯繫或其表示參與意願，則對計畫之研擬與變更不無影響，也影響計畫報核程序之進行，故建議於現行法令內明確定義權利變換之不願參與者，係指土地及合法建物所有權人未出具都市更新事業計畫同意書者，或於擬定權利變換計畫期間，實施者調查參與意願而未表明參與意願者，並應就意願認定之「表示期限」及「有效期限」予以規範，以杜爭議。
（三）補償金發放
　　補償金發放作業會因社區不參與者人數多寡與他項權利處理難易情形而有差異，故建議將補償金發放時程延長為權利變換計畫核定發布實施後三個月內通知，通知之日起三十日內領取，必要時得再延長三個月。
（四）產權登記
　　對於更新前已設定他項權利及辦竣限制登記而該土地所有權人不願或不能參與權利變換而領取現金補償者，為防杜實施者於發放現金補償時，疏於注意其債務是否已清償並取得債權人之清償證明，而逕由所有權人具領，造成補償金發放，損及債權人權益，應通盤檢討監督機制，以避免發生誤發補償金或未依都市更新條例第四十條規定列冊送登記機關辦理他項權利註銷登記等情事，如發現錯誤，主管機關應即追回並依法辦理。另一方面，有關權利變換產權登記部分，建議明定由都市更新主管機關「囑託」登記機關辦理登記，並由中央主管機關另訂都市更新權利變換登記規則，以符實際。
　　此外，建議權利變換計畫審議期間，實施者得申請主管機關公告禁止建築、移轉、分割或設定負擔，以利計畫草案之研擬，惟其期限最長以不超過一年為原則。

補助程序繁複或項目重複

　　內政部營建署與財團法人九二一震災重建基金會針對社區更新重建部分，都擬訂了補助社區的行政事務費及補助規劃單位的規劃設計費，惟因政府補助款申請程序冗長，幾乎所有的社區與規劃單位轉向基金會申請，致使重建初期政府的補助款因補助性質與基金會重複的情況下，乏人問津，此現象顯示政府在擘劃重建政策與運用重建預算時，宜向基金會等單位多加協調，如發現申請成效不如預期，也應立即檢討申請門檻與程序有無不妥之處，以使政府補助款之編列與運用能更切合實際，並避免重複編列而影響執行成效。
　　另為因應臨門方案之結束，對於目前尚未進行重建而其共識高仍須辦理都市更新重建之集合住宅，擬請內政部檢討修正原訂頒「九二一震災社區重建更新基金都市更新地區重建融資撥貸作業要點及須知」部分內容，如由該部逕行核撥融資款項申請、延長融資受理申請期限等簡化辦理程序及放寬規定等作業，以符實際。

更新重建與新社區開發競合

　　有關住宅及社區更新重建部分，現行政策係一方面推動都市更新原地重建，一方面則推動興建新社區，如果大多數居民願意回到原社區重建，則新社區的開闢就可能造成競合效應，而有違興建新社區之宗旨。反之新社區有更低廉優惠的房屋出售或出租，就可能降低受災戶回去原社區參與重建之意願，這種情況已經使得部分社區的重建面臨停滯的厄運。此外，重購的政策與重建的政策也出現若干競合的現象，使得部分社區的重建進度也受到影響。
　　以都市更新方式進行集合住宅原地重建，為目前多數社區選擇的方式，但非唯一之重建模式，針對迄今尚未研擬都市更新事業計畫草案報核之社區，應請該社區限期研提替代之重建方案，如逾期限確實無法以都市更新方式重建，並經社區土地及建築物所有權人同意解散更新會，則由主管機關撤銷其更新核准，使重建戶取得承購或承租新社區與國宅之資格，並以原產權折價抵付予主管機關。政府主導的新社區開發模式，固然可提供重建戶以原有產權換取新開發住宅的誘因，惟應有限期提出申請之限制，亦即應建立限期內認定確實無法以都市更新方式辦理重建之機制，以避免部分重建戶自始放棄更新重建模式，轉為觀望的態度，造成部份社區參與更新重建之比例持續降低，而無法越過更新重建之門檻，因而影響重建進度。

臨門方案執行問題

（一）重建意願不一致
　　財團法人九二一震災重建基金會運用捐款推出了許多重建方案來協助社區進行重建，其中築巢專案之臨門方案，是促使集合住宅及社區完成更新重建的主要關鍵。從通過臨門方案審查的社區案例來看，社區取得建照進入實質重建階段後，有部分住戶拒簽合約，或簽了合約卻又退出（有部分係基於經濟因素，有部分質疑重建經費負擔或更新會之運作，也有部分自始存著投資心態，在無法如願出售下，即表明退出重建或不清償融資），對於已簽訂臨門合約後，陳情退出重建或表明不清償融資者，基金會請社區更新會依權責及內政部頒布之「九二一災後更新重建權利變換產權移轉作業手冊」規定辦理。
（二）逾期未簽約而撤銷協助
　　部分社區因內部問題，遲遲未能完成臨門合約簽約事宜，如少數社區有工程發包與招標作業問題，或未能於期限內簽定有效之營造合約並進行首次款項動撥，而遭基金會將原匡列之協助價款予以撤銷之情形，或重建工程執行階段，出現工程品質爭議或勘驗等方面之問題，協助價款因而遭到凍結，工程也因此停工。
（三）出現住戶失聯情形
　　在進行還款意願調查時，也有社區住戶出現失聯的情形，一連串的事件，不僅使臨門方案賴以維繫的基礎受到衝擊，對於積極推動臨門方案的基金會而言，其對住戶是否會依約還款的信心也因此改變。面對這些層出不窮的變數，基金會雖然調整了推動臨門方案的步伐，但仍然堅持再透過道德勸說，期勉更新會「整合過程必紮實」、「資訊傳遞務必清楚」、「工程發包務必公開」、「工程監督務必確實」，也拜託所有協力單位都能以敬畏天地的態度，做好每一階段的工作，共同寫下這段歷史。

專業協助與民眾參與問題

（一）專業協助待加強
　　目前進行更新重建之社區，其更新會成員皆由社區之所有權人組成，面對陌生的重建業務，需藉助專業團隊的協助，辦理有關建築規劃設計、計畫草案研擬、請照、監造、產權登記等工作，故住宅及社區重建工作，一般皆涉及建築師、不動產估價師、地政士等專業整合與分工事宜，然規劃團隊良莠不齊，對社區更新重建事務未必熟悉，專業能力好的往往都能協助社區解決問題，專業能力較差的卻可能影響重建工作，甚至中途退出，棄社區於不顧，故選擇規劃單位是重建初期社區必須審慎面對的事。
　　多數的社區更新重建工作，是在所有權人組成更新會後，委託規劃團隊進行，為降低住戶疑慮，臺中縣政府在輔導重建過程中，視實際需要，藉由說明會等方式協助社區瞭解更新重建之流程與注意事項，並適時協助社區與規劃團隊釐清權責，以降低爭議。
　　對於少數目前仍缺乏規劃團隊協助的社區，建議由財團法人九二一震災重建基金會（依據重建案例與經驗）或相關公會等單位推薦優良的規劃團隊協助社區進行重建，以作為社區更新會與縣府及相關單位間的溝通橋樑，並協助解決相關重建問題。另有關營造廠信用良好與否部分，可依據「優良營造業評選及獎勵辦法」及內政部營建署每年辦理之「優良營造業評選」結果予以認定，以作為招標時之參考。
（二）民眾參與未落實
　　重建戶為重建工作中的主體，重建過程中如果沒有充分與重建戶溝通，往往會使雙方產生不信任感，甚至發生誤會而影響重建工作，故民眾參與重建的機制是否建立，往往是重建工作能否順利推動的重要因素。
　　重建工作所需溝通與協調之人、事、物極為繁雜，越是繁雜的工作，越要透明化的進行，專業的信賴感才能建立。但在實際重建過程中，有發現部分規劃團隊，為了急於申請臨門方案融資協助，而在計畫草案尚未研擬前，即先請所有權人填寫同意書或相關文件，然後在自辦及公辦公聽會時，才略為說明規劃內容，本末倒置的作業程序，使得部分想參與重建者對規劃內容有所質疑，並擔心一旦簽署同意書，產權就可能喪失或損失權益，進而對規劃單位抱持不以為然的態度，間接影響參與重建的意願。
　　由於重建戶具異質性且非每一位土地所有權人都參加社區更新重建，故有關參加重建與不參加重建之權利義務，規劃團隊在計畫草案進行之初，就要詳細的告訴住戶，避免住戶喪失權益而不知，尤其在進行意願調查時，更要說明在期限內有無表示參與意願之重要性，以在保障住戶權益下，研擬計畫草案，確保計畫執行的可行性。
　　實務案例中，曾經出現計畫草案研擬期間，因若干土地所有權人及權利變換關係人對權利變換內容與實施機制不瞭解，且規劃單位與社區更新會未善盡妥予協調及說明之責，致使部分所有權人對震災社區更新重建之同時並依法興闢公共設施部分，多所疑慮，並質疑執行街廓型社區更新重建之可行性，且誤認公共設施保留地係以徵收方式取得，而產生必須配合搬遷而喪失產權等諸多疑慮。
　　九二一震災社區更新重建過程中，「民眾參與」係落實「自立重建」之重要機制，計畫草案研擬階段，社區更新會尚且依法召開會員大會與公聽會，並經臺中縣政府辦理公開展覽及公聽會，惟都市更新及權利變換之實質內容艱深且程序繁複，非一般民眾即可認知，而實施者或其委託之規劃單位，於計畫研擬過程中，又未充分落實「民眾參與」並適時詳予告知計畫內容，致使意見分歧而延宕計畫研擬時效。另一方面，街廓型社區更新重建所需經費龐大，政府或相關單位之補助款爭取不易且耗時費力而影響重建者之權利，亦是部分相關權利人，表示反對參與更新重建之主因之一，故計畫草案研擬時，應加強協調與溝通層面，俾利震災社區更新重建之進行。

工程發包問題

（一） 招標流程有瑕疵
　　重建工程發包前，招標之準備作業如未完備，則決標作業易出現瑕疵，如違反程序正義原則，或更新會未授權建築師推薦營造廠商的情形下，由建築師私自推薦或遴選特定廠商，就有可能引發決標結果有爭議之情事。如東勢王朝貳期原已進行工程發包作業，惟因程序瑕疵而重新再辦理工程發包事宜，已耽誤後續重建工程之進行。
　　招標作業由社區授權理監事決定即可或由會員大會決定，一般皆規定在社區更新會之章程內，惟實務上，曾經出現章程規定理監事決定即可，卻發生決標後，會員提出質疑而要求要會員大會決議之情形，故社區更新會在進行招標與決標前，應詳細將發包作業之相關程序告知各會員，以避免爭議。
　　更新重建案如係申請臨門方案協助者，在通過審查後，必須在六個月內完成簽約及工程發包事宜，並申請首次動用協助價款，如有特殊原因，無法在六個月內完成相關作業與程序時，則由更新會敘明理由申請展延，基金會則視需要予以最長三個月的展延期限，如果更新會提不出申請展延之理由或申請展延後逾期仍無法完成所有程序，基金會為了使捐款發揮最大用途，原核定給該更新會的協助將自動失效。
　　社區重建工程衍生的利益龐大，其發包作業是進入實質重建的重要階段，為避免發生弊端與爭議，各社區更新會進行發包作業時應格外謹慎，除依據基金會研擬之「築巢專案之臨門方案社區更新重建工程發包作業須知」辦理外，應請更新會委任之建築師及基金會委任之建築經理公司予以必要之協審及參與，以透過公開公正公平之原則，降低住戶疑慮並確保發包作業之正當性與合法性。
（二）工程施作有糾紛
　　重建工程執行階段，涉及更新會、營造廠、建築經理公司等單位，工程執行初期往往需要透過工程管理單位與各單位協調，其事務繁瑣並具挑戰性，但卻是必要的，因為重建工程品質攸關重建戶是否能住的安心。
重建過程中，曾經出現營造廠商未遵守施工安全與相關規定而產生損鄰糾紛，或是不遵守建築師之監造權而擅自進行工程之施作，或是合約未敘明規格、數量或廠牌等內容，在未經雙方確認之情況下，竟由營造廠私自決定而衍生爭議。如中興國宅社區之重建工程執行階段，出現營造廠提供之續接器未經建築師核驗核可下，無視建築師之現場制止，執意進行澆注灌漿，引發爭議，嚴重違反程序正義原則遭基金會凍結資金，出現停工之情形。
　　故營造廠與建築師及建築經理公司之間應建立良性的互動溝通管道，並透過營建管理機制與工務會議的協調，在互相尊重與信賴的情況下，重建工程才能順利進行，更新重建完成後，住戶也才能住的安心。此外，更新會與營造廠必須充分尊重建築經理公司於工程合約簽訂與工程施作期間就非關專業技師法定權責外之爭議事項之裁決權，並應具體保證不得有以暴力或恐嚇方式脅迫對方之情事，也不得任意提出「變更材料」與「變更工法」之請求，以使重建工程品質受到保障。

都市更新團體運作問題

（一）重建組織未整合
　　九二一震災前，雖然多數社區都有依據公寓大廈管理條例成立社區管理委員會，並選出主任委員；震災後，為推動重建工作成立了社區重建推動委員會，為進行更新重建成立了都市更新會，但有部分社區在重建初期，因震前與震後社區組織運作之角色與地位不明確而意見分歧，甚至出現原組織之代表人惡意杯葛抗衡與競相爭取重建資源（如行政事務補助費）或重建事務難以統籌研商與分工合作進行之情形。另有關公共基金運用部分，按建築物如經震災全倒並經拆除滅失，其區分所有權已不存在，故公共基金不宜由該社區成立之都市更新會、社區重建推動委員會運用，應由土地持分所有權人或地上權人所共有，並依民法合意為之，而重建組織之運作，則應加強聯繫並釐清權責，避免曖昧模糊的關係而造成功能不彰。
（二）會議程序未嫻熟
　　社區重建組織之成員，係以原區分所有權人為基礎，然社區為討論重建等公共事務而進行開會之相關作業程序未必熟稔，部分社區也未遵照都市更新團體設立管理及解散辦法、更新會章程與議事規則等規定進行，尤其在會議通知、委任出席及議題討論與表決時，會因程序瑕疵而出現爭議，而令人質疑公平性與代表性，理監事聯席會議討論過程與結果，也曾出現以訛傳訛之情形，導致社區派系分立，或因重建意見分歧而立場不同，已直接或間接地影響人際關係與重建事務之推展。
（三）交接事務未釐清
　　另一方面，帳務未清楚公布也是會務運作問題之一，一旦有新舊任理監事交接而本身又是爭議人物時，即可能出現交接帳目不清或丟三落四之情形，甚至衍生訴訟問題；交接生效日如又未經雙方確認，一旦發生訴訟與糾紛情事，責任恐難以釐清，並衍生困擾。此外，亦有理事長因為不清楚法人團體之代表人意義，未經理監事或會員授權，即以個人名義和營造廠商或規劃單位私自訂約，遭其他會員反對或陳情異議，導致紛爭不斷，影響重建。
　　　為瞭解社區更新會是否依都市更新條例及其相關子法之規定，執行核定之計畫內容，並避免更新會業務廢弛而影響重建工作，臺中縣政府基於輔導與監督管理之原則，宜主動提醒各社區更新會，理事長與理事及監事之任期如屆滿，應即辦理改選事宜，並於期限內完成交接及相關資料（如帳冊、會議紀錄、函文、印鑑、章程、立案證書等）移交事宜，並副知相關單位，以杜爭議。

都市更新權利變換共同負擔及殘餘價值

按：「...因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回；對補償金額有異議時，由直轄市、縣（市）主管機關核定之。」、「本條例第30條之用詞涵義如下：...四、權利變換費用：包括實施權利變換所需之調查費、測量費、依本條例第36條第2項應發給之補償金額、拆遷安置計畫內所定之拆遷安置費、地籍整理費及其他必要之業務費...。」、「因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，其補償金額扣除預估本條例第36條第2項代為拆除或遷移費用之餘額，實施者應於權利變換計畫核定發布日起15日內發給之。有下列情形之一者，實施者得將補償金額提存之：一、應受補償人拒絕受領或不能受領者。二、應受補償人所在地不明者。」都市更條例第36條第2項、都市更新權利變換實施辦法第13條第1項第4款、第20條已有明文。爰此，因權利變換而拆除或遷移土地改良物所給付之補償金為權利變換共同負擔項目之一，其應補償之價值或建築物之殘餘價值係由實施者查定後，於都市更新事業計畫及權利變換計畫書內載明，並應於權利變換計畫核定發布日起15日內發給應受補償人。

參考條文：

都市更新條例
第二十一條　都市更新事業計畫應視其實際情形，表明下列事項：
一、計畫地區範圍。二、實施者。 三、現況分析。 四、計畫目標。 五、細部計畫及其圖說。 六、處理方式及其區段劃分。 七、區內公共設施興修或改善計畫，含配置之設計圖說。 八、整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計圖說。 九、重建區段之土地使用計畫，含建築物配置及設計圖說。
十、都市設計或景觀計畫。 十一、實施方式及有關費用分擔。 十二、拆遷安置計畫。 十三、財務計畫。 十四、實施進度。 十五、效益評估。 十六、相關單位配合辦理事項。 十七、其他應加表明之事項。
第三十條　實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地，除以各該原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地抵充外，其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用，經直轄市、縣（市）主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵忖。其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時，得改以現金繳納；其經限期繳納而逾期不繳納者，並得移送法院強制執行。
前項權利變換範圍內，土地所有權人應共同負擔之比例，由直轄市、縣（市）主管機關考量實際情形定之。
權利變換範圍內未列為第一項共同負擔之公共設施，於土地及建築物分配時，除原有土地所有權人提出申請分配者外，以原公有土地應分配部分、優先指配；其仍有不足時，以折價抵付共同負擔之土地及建築物指配之。但公有土地及建築物管理機關（構）或實施者得要求該公共設施管理機磯構負擔所需經費。
第一項最小分配面積單元基準，由直轄市、縣（市）主管機關定之。
第三十六條　權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物、由實施者公告之、並通知其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移；逾期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務。但應拆除或遷移之土地改良物為政府代管或法院強制執行者，實施者應於拆除或遷移前，通知代管機關或執行法院為必要之處理。
前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回；對補償金額有異議時，由直轄市、縣（市）主管機關核定之。

都市更新權利變換實施辦法
第三條　權利變換計畫應表明之事項如下： 一、實施者姓名及住所或居所；其為法人或其他機關（構）者，其名稱及事務所或營業所所在地。 二、實施權利變換地區之範圍及其總面積。 三、權利變換範圍內原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川及未登記土地之面積。 四、更新前原土地所有權人及合法建築物所有權人、他項權利人、耕地三七五租約承租人、占有他人土地之舊違章建築戶名冊。 五、土地及建築物分配清冊。 六、第十三條第一項第三款至第五款所定費用。 七、依本條例第三十條第一項各土地所有權人折價抵付共同負擔之土地及建築物或現金。 八、各項公共設施之設計施工基準及其權屬。 九、工程施工進度與土地及建築物產權登記預定日期。 十、不願或不能參與權利變換分配之土地所有權人名冊。 十一、依本條例第三十六條第二項土地改良物因拆除或遷移應補償之價值或建築物之殘餘價值。 十二、公開抽籤作業方式。 十三、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖。其比例尺不得小於五百分之一。 十四、更新後建築物平面圖、剖面圖、側視圖、透視圖。 十五、更新後土地及建築物分配面積及位置對照表。 十六、地籍整理計畫。十七、本條例第四十一條之舊違章建築戶處理方案。 十八、其他經直轄市、縣（市）主管機關規定應表明之事項。
前項第五款之土地及建築物分配清冊應包括下列事項： 一、更新前各宗土地之標示。 二、依第六條及第七條估定之權利變換前各宗土地及合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權及耕地三七五租約價值。 三、依第六條估定之更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地之價值。 四、更新後得分配土地及建築物之土地所有權人及權利變換關係人名冊。 五、土地所有權人或權利變換關係人應分配土地及建築物標示及無法分配者應補償之金額。

第十三條　本條例第三十條之用詞涵義如下：
一、原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川等土地：指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內實際作公共設施用地、道路、溝渠、河川使用及原作公共設施用地、道路、溝渠、河川使用已廢置而尚未完成廢置程序之公有土地。
二、未登記地：指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地。
三、工程費用：包括權利變換地區內道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等公共設施與更新後土地及建築物之規劃設計費、施工費、整地費及材料費、工程管理費、空氣污染防治費及其他必要之工程費用。
四、權利變換費用：包括實施權利變換所需之調查費、測量費、依本條例第三十六條第二項應發給之補償金額、拆遷安置計畫內所定之拆遷安置費、地籍整理費及其他必要之業務費。
五、貸款利息：指為支付工程費用及權利變換費用之貸款利息。
六、管理費用：指為實施權利變換必要之人事、行政及其他管理費用。
前項第三款至第五款所定費用以經直轄市、縣（市）主管機關核定之權利變換計畫所載數額為準。第六款管理費用之計算基準並應於都市更新事業計畫中載明。
第二十條　因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，其補償金額扣除預估本條例第三十六條第二項代為拆除或遷移費用之餘額，實施者應於權利變換計畫核定發布日起十五日內發給之。
有下列情形之一者，實施者得將補償金額提存之： 一、應受補償人拒絕受領或不能受領者。 二、應受補償人所在地不明者。