九二一震災後，多數集合住宅及社區選擇以都市更新方式辦理重建，並配合財團法人九二一震災重建基金會之臨門方案融資機制，相繼領得建照，進入實質動工階段。惟仍有部分社區因重建過程遇到瓶頸而延宕重建時程，其參與重建之比例亦逐漸下降，為有效推動重建工作，應另尋適當之更新重建模式，以不同社區之參與重建人數多寡，作為辦理跨區更新及整併重建之原則，而政府部門則必須建立辦理跨區更新之誘因與機制。
都市更新實施者及其類型，可分為下列5類：民間實施（自辦更新）：Ａ自組更新團體、Ｂ委託實施；政府實施（公辦更新）：Ｃ自行實施、Ｄ同意實施、Ｅ委託實施。
因震災重建基地、實施方式、對象之不同，而有下列幾種重建模式：
（一）原地更新重建
如多數人仍想重建，只欠缺資金協助者，仍以自組更新團體進行原地更新為原則，其資金來源則由政府協助融資與撥貸。
另一種方式是由社區委託都市更新事業機構辦理更新（即前述類型B之模式），由其提供資金（以權利變換或協議合建方式）參與或實施更新重建，並於更新完成後取得應有之土地及建築物或權利金。其風險尚需社區分擔，政府則應加強監督事業機構之執行情況。房地產景氣復甦與否及當地之住宅供需情況皆會影響事業機構參與投資更新重建之意願。
（二）跨區更新重建
1.決定實施者
依據都市更新條例第九條規定，直轄市、縣(市)主管幾關得合併數相鄰或不相鄰之更新單元實施震災社區之更新重建，亦即辦理跨區更新之實施者，可由前述類型C、D、E方式予以決定，並視實際情形由政府或事業機構出資參與或實施跨區更新，並於更新後取得應有之土地及建築物或權利金。
如依據九二一震災重建暫行條例第十七條第一項第七款規定，跨區辦理更新重建之實施者，尚可由都市更新團體（組成跨區重建之社區更新會）或 都市更新事業機構擔任（前述A、B），於評估參與重建人數與基地情況後，和已進行更新重建且有餘屋之社區更新單元與其他尚難以整合之社區合併辦理更新，或和重建起步晚而重建共識高之社區更新單元予以合併辦理跨區更新重建，以提高可行性。
2.決定合併對象
兩處或兩處以上社區擬辦理跨區（合併數相鄰或不相鄰之更新單元）更新重建，而其單一社區參與重建人數未達50％以上（有多種組合，如甲、乙二社區參與重建之比率分別為20%、45%；丙、丁、戊三社區參與重建之比率分別為10%、30%、40%），且欠缺資金協助者，宜以參與人數相對較多者為更新重建所在基地為原則，即將參與重建者集中在該基地（如前述乙、戊社區）進行重建，並以震損基地位於同一鄉鎮市（或同一都市計畫區）為辦理跨區更新重建為主。重建起步晚而參與重建者共識易整合之社區更新單元適用此方式進行跨區更新重建。
另一種決定合併對象之方式，是專選已進行更新重建且有餘屋之社區更新單元與其他尚難以整合之社區合併辦理更新，以消化餘屋為原則，由基金會或政府出資參與重建，並於更新後取得其產權。
跨區對象與合併進行更新單元重建之社區，其申請資格宜從嚴認定，並應避免與新社區申請資格「公寓大廈因震災毀損並拆除，其建築基地無法以市地重劃、區段徵收、都市更新或其他方式辦理重建者。」之規定有所衝突；而跨區更新之「受理期限」及「施行期限」，也應予以規範，避免辦理期限過長（難度較高）而成效不彰。
3.配合割地與減棟減戶措施
減棟減戶之進行方式，係以參與戶數作為更新後住宅規模規劃之基礎，而割地之進行，另須考量經濟規模與臨路狀況，並應避免更新後之價值與重建基地差異過大。無論是以割地或減棟減戶方式進行重建，先前的估價試算作業與居民負擔情形都應詳予規劃並告知居民，以達到減少空屋產生，並協助參與分配者進行重建及不參與分配者處理產權之目標。
選擇辦理跨區更新重建之基地，因有多種組合可供選擇，不同組合的跨區更新重建模式有其前提條件上的差異，故必須考量參與人數、基地類型、土地使用強度等因素後，審慎決定，並視跨區整倂之實際需要辦理割地減棟減戶措施，其經跨區整倂後之空地，則由政府或事業機構依出資比例取得，以發揮實質效益。
4.產權登記
跨區更新重建的作業方式則由實施者（政府機關(構)或都市更新事業機構）勘選及決定可供辦理交換跨區更新重建之土地，並公告接受申請，再由申請者（參與重建者或事業機構）單獨或合併提出。辦理跨區更新涉及土地使用分區之適用、他項權利之處理、土地價值評定等事項，此重建模式尚缺乏相關經驗，產權登記之作業方式亦待釐清，且須政府主動介入辦理，因此在推動與執行方面尚待有效突破，惟其一但能夠順利運作，並有案例產生，則目前尚待協助重建之社區，或許就能找到適當的重建模式可供依循。
（三）併入新社區
重建進度落後的社區，其住戶多已四散而居，以都市更新方式重建並非唯一之重建模式，針對迄今尚未研擬都市更新事業計畫草案報核之社區，由主管機關先函請該社區限期研提替代之重建方案，如逾期限確實無法以都市更新方式重建，並經社區土地及建築物所有權人同意解散更新會，則由主管機關撤銷其更新核准，使重建戶取得承購或承租新社區與國宅之資格，並以原產權折價抵付予主管機關。政府主導的新社區開發模式，固然可提供重建戶以原有產權換取新開發住宅的誘因，惟應有限期提出申請之限制，亦即應建立限期內認定確實無法以都市更新方式辦理重建之機制，以避免部分重建戶自始放棄更新重建模式，轉為觀望的態度，造成部份社區參與更新重建之比例持續降低，而無法越過更新重建之門檻，因而影響重建進度。
此外，可視重建戶意願，妥予輔導其購買因臨門方案價購所產生之餘屋，並將原土地產權折價抵付予財團法人九二一震災重建基金會，至於前開產權之處理，則由基金會依其章程及董監事會之決定予以妥處，並視實際情況作為公益、社會福利使用或捐予政府，並保留部分餘屋優先提供予原不參與重建而後想回原社區居住者（承購或承租）。
如財團法人九二一震災重建基金會經其董監事同意限期解散，則建議基金會將原協助社區進行重建之融資，於各重建戶還款予基金會後（即原撥貸資金回收後），將回收後之資金用於「價購新增不參與者之產權」及「因臨門方案而產生之餘屋管理費用」、「委請代銷公司出售餘屋之必要性費用」、「辦理跨區更新重建之必要性費用」，如有賸餘經費再移轉併入社區重建更新基金或依比例捐予地方政府，作為尚未進行社區更新重建之撥貸或補助之用。
（四）回歸一般更新
街廓型社區之更新重建目前成效不彰，主因包括：（1）區內建築物多屬老式房屋，其是否為合法建築物之認定有實際困難（2）土地共同持有、地籍零亂或屬祭祀公業土地，不易整理（3）基地未屬完整街廓、範圍畸零或未臨道路，難以劃定為更新地區範圍（4）區內之受災戶與非受災戶參雜，是否重建意見分歧，整合困難，不易達到同意都市更新重建之比例門檻（5）部分土地所有權人擬藉由都市更新方式解決其土地問題，規劃團隊則擬藉此獲得規劃設計費之補助，惟兩者皆非重建目標，且常因土地所有權人對於選擇規劃團隊意見不一致或規劃團隊間互相競爭，致辦理過程屢生糾紛，不易整合。上述問題若屬於都市土地，可藉由擬定細部計畫方式予以處理，若屬於非都市土地，亦可藉由土地重劃方式處理，並非一定要循都市更新方式辦理。由於目前以集合住宅重建為重點，主管機關是否有充分人力辦理街廓型社區更新重建，不無疑義，且社會經濟條件及對都市更新認知尚未成熟，理應俟將來條件成熟後，依一般都市更新程序辦理。
尚未進行重建之社區，究竟是要原地重建、跨區更新重建或割地減戶重建，還是以原產權折價抵付方式購買臨門方案餘屋或承購新社區，皆與參與重建人數比率息息相關。政府目前亟需建立跨區更新重建機制，就各更新單元跨區合併之多種組合情況，研擬相關融資與產權登記配套措施，以在有限資源下，能發揮實質重建效益。
至於由誰來擔任跨區更新之實施者，則視重建資金籌措難易、社區意願、基地狀況與有無提供政策誘因而定。如社區意願傾向以更新團體或由事業機構擔任實施者，政府僅需提供相關誘因與融資機制，由所有權人或事業機構自行評估住宅市場供需狀況與投資更新重建之效益，來決定是否擔任實施者；反之，則由政府擔任實施者，配合住宅政策與實施方案，主導更新重建。跨區更新尚無相關案例可供參考，能否以此方式協助尚未進行重建之社區，順利推展重建工作，並有效處理土地產權問題，仍有待各界努力，但不可否認的，跨區更新重建機制的建立，是目前必須面對的重要課題。
政府出資參與更新重建而取得之產權，日後尚可公開標售，或於都市計畫通盤檢討時，配合都市發展及土地使用分區管制情形，變更為其他使用分區，以促進土地合理有效的利用，或建立土地儲備制度，日後再視住宅政策與市場供需狀況，直接或間接參與住宅建設，以消彌住宅市場之外部不經濟，促使經濟規模的實現，並確保居民最基本之住宅消費水準。
